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标题: [转帖] 【科技】算法炒房亏20多亿！房地产巨头大翻车：房价水太深，AI根本不行 [打印本页]

作者: druid169 时间: 2021-11-8 12:22 标题: 【科技】算法炒房亏20多亿！房地产巨头大翻车：房价水太深，AI根本不行

投递人 itwriter 发布于 2021-11-07 18:30

　　明敏丰色发自凹非寺

　　量子位报道公众号 QbitAI

　　一年前靠着一套算法营收 30 亿美元，一年后还是同样的算法，却造成资金大缺口，不得不裁员、变现手上资产。

　　没想到，炒房平台用上 AI 算法，会这么刺激。

　　是的，你没看错，这年头连 AI 都会炒房了，而且还是风生水起。在大洋彼岸甚至已经发展成了一个产业，不少公司都让 AI 来代替人工估价，以更快速从卖家手里收购房产。

　　不过就在最近，其中一家估值超 30 亿美元的龙头公司受到了当头棒喝。

　　要知道，他们的炒房平台网站每月用户访问量超 2 亿，今年第一季度就售出房屋 1965 套，往年成交量更是保持在 4000 套以上。

　　如今，却不得已要关停这项业务，并裁员 25%。

　　所以，到底是什么算法，竟然会把炒房的给“坑”了？

　　眼看它高楼起，眼看它高楼塌

　　如上提到的公司，就是美国房地产信息龙头 Zillow。

　　他们于 2018 年 4 月推出了一项 AI 炒房业务，名叫 Zillow Offers。

　　具体来看，就是倒买倒卖房屋，收购价格则由 AI 给出。

　　公司会根据 AI 给出的估价从房主手里买下房，然后对房子进行翻新，再加价出售。

　　俗称中间商赚差价。

　　背后用的是一个叫做 Zestimate 的算法。

　　它基于 750 万个统计和机器学习模型，通过分析每个房产上的数百个数据点，来评估其市场价值，平均误差一开始能控制在 14% 左右。

　　最开始时，Zillow 为了给自家算法赚吆喝，也费了不少功夫。

　　早在 2017 年，他们曾在 Kaggle 上发布了房屋估价比赛 Zillow Prize，奖金高达 120 万美元。

　　Zillow 首席分析官也一度宣称：他们的目标是让房价评估最终完全由机器生成。

　　嗯，Zillow对 AI 的投入和信心，可见一斑。

　　ps.为打响这一业务，Zestimate 还曾给白宫估价 3.98 亿美元做噱头。

　　在业务正式开展后，他们还对这个算法不断优化，让它渐渐学会了网罗各路信息。

　　比如，它会利用自然语言处理抓取顾客在与 Zillow 销售交流时，所写或所说的资产信息；用计算机视觉挖掘房屋图表相关的数据等等。

　　如今的平均误差已经能控制在5%左右。

　　而使用 AI 最大的亮点，就是估价会比传统人力估价的速度快很多。

　　这可以说是瞅准了房产卖家的需求，能够帮助他们快速变现。

　　由此，基于这项 AI 业务的优势，Zillow 在美国房地产市场的扩张之路就此开启。

　　业务开展一年左右，就卖出 4313 栋房产，营收近14 亿美元。

　　2019 年，网站平均月活用户可达 1.7 亿个，拥有 1.1 亿套房屋信息。

　　2020 年，Zillow 更是高歌猛进，1 月份股价就冲上高点，并在短暂回落后一路飙升，股价一年内大涨 188.4%。

　　进入 2021 年后，股价已经冲上 202.94 美元的巅峰，较 2019 年几乎翻了 6 倍。

　　第一季度总营收 12.18 亿美元，超市场预期 10%。

　　第二季度营收达 13 亿美元，利润 5.38 亿美元，同比增长 92%。

　　彼时其 CEO 里奇·巴顿（Rich Barton）还表示 Zillow Offers 业务将持续加速，而且在卖家市场中很受欢迎。

　　但事情并未如巴顿所预想的那样发展，从第三季度开始，Zillow 的崩溃就初见端倪。

　　虽然财报中显示该季度营收为 17.41 美元，较前两季度仍在增长，但这并未超过市场给出的预期 20.1 亿美元。

　　而且上一季度还净赚 5 个多亿美元的 Zillow，这季度竟然亏了3. 8 亿美元，也就是24 亿人民币。

　　随着惨淡的 Q3 财报一起到来的，还有公司的一系列调整。

　　CEO 巴顿宣布，今年内炒房业务 Zillow Offers 将关停。

　　公司将裁员 25%，大约 2000 人一夜失业。

　　与此同时公司还将以 28 亿美元的价格抛售 7000 套房屋。

　　据 Insider 分析，Zillow 手上的房产中，有93%挂牌售价低于购买价。

　　AI 也拿楼市没办法

　　为什么会起起落落如此之快？

　　想要回答如上问题，或许还要从美国房地产行业找答案。

　　事实上，Zillow 能够在短短几年内赚得盆满钵满，不只是因为它的业务模式独特，更是因为乘上了美国楼市升温的东风。

　　据 Trading Economics 数据显示，美国房价在 2012 年以后就呈稳定上升趋势，但涨幅还算平稳。

　　而在2020 年新冠肺炎疫情爆发后，新一轮的楼市狂热就此掀起。

　　造成这波狂热的原因有很多：

　　因为居家办公或者想迁往郊区居住，民众买房需求大涨；有的人急于将手中的资产变现；

　　还有美联储在疫情爆发后大量购买 MBS（抵押支持债券），让美国抵押贷款利率水平降至历史低位；

　　与此同时，受疫情影响许多建筑工地停工，房地产供给不足。

　　这番供不应求之下，房价抬升就变成了一件非常自然的事。

　　据美国联邦住房金融局（FHFA）8 月 31 日发布的一份报告显示，截至 6 月的 12 个月里，美国房价指数创纪录地上涨了 18.8%。

　　基于这样的大背景下，Zillow Offers 业务大增也就不足为奇。

　　但短短几个月内，让 Zillow Offers 不得不关停的，也是因为楼市。

　　本来持续升温的美国楼市，却从今年第三季度开始，增长速度明显变缓。

　　这一点人能感觉得到，可是基于数据推理的算法却不行。

　　它拿着过去几个月大涨的数据，给出的预估也依旧在按照上涨的趋势走。

　　不少人都发现，Zillow 给出的预估价格太高了。

　　有网友就举例说，他曾经注意到 Zillow 估价为 80 万美元的房子，其真实价格可能只有30-40万。

　　彼时 Zillow 的一些竞争对手有所察觉纷纷收手，但它不知是不是因为对自己的算法过于自信，仍按给出的估价大量收房。

　　结果，房子就这样砸在自己手里了。

　　据统计，在第三季度结束时，Zillow 手中房屋库存量达9790 套，远高于第二季度的3142 套库存。

　　CEO 巴顿也将这次 Zillow 的“滑铁卢”归咎为算法的失误。

房价的不可预测性远远超出了我们的预期。

　　他表示，这一切的源头，还是 Zestimate 算法无法准确预估未来3-6 个月的房价。

　　算法炒房已成新产业

　　看来，房价这趟深水，AI 是真的把握不住。

　　不过，在美国，像 Zillow Offer 这样基于 AI 估价的房产中介服务已形成一种固定模式，叫做 Instant Buyer，简称“iBuyer”，可以理解成“闪买”。

　　流程就是平台买入-持有-改造-再出售。

　　借助 AI 估值模型，平台一周就能完成出价并支付给业主，以此不断购入被低估的房产。

　　挂牌时，也由 AI 对房屋价值进行自动评估。

　　虽然平台这样直接购买房子并自己翻修，风险很大，但同时利润也很高。

　　整个“去中介化”的流程相比传统房产买卖模式，还可以大大节省交易周期（最快只需两周）。

　　而iBuyer 模式最早从 2014 年成立的 Opendoor 开始（2020 年 12 月上市，估值 48 亿美元）。

　　随后，Offerpad（2015 年）、Redfin（2017 年）、Zillow Offer（2018 年）等 iBuyers 也纷纷进场，借着这片快速增长的科技“蓝海”分一杯羹。

　　在此次房价波动中，这些公司日子也不好过，只不过没有 Zillow Offer 这么离谱罢了。

　　比如 Opendoor 今年第二季度就亏损了 1 亿多美元。

　　所以 iBuyer 这种房产买卖经济模式，风险真的很大啊。

　　而最重要的是，人都把握不了的房价走势，AI 呢？

　　参考链接：
1.https://venturebeat.com/2021/07/ ... people-sell-houses/
2.https://www.geekwire.com/2021/zi ... estate-bet-falters/
3.https://www.reddit.com/r/Machine ... e_leads_to_massive/
4.https://realtybiznews.com/zillow ... 7-million/98737518/
5.https://xueqiu.com/5876923686/163394579

来自: www.163.com

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